奉超 朱新國 / 圓桌觀察員

“某種程度上，疫情算是幫了個忙。”

劉思恩，昆山市自然資源與規(guī)劃局開發(fā)區(qū)分局局長，半開玩笑說的“這個忙”，正是不久前昆山開發(fā)區(qū)斬獲的“星巴克”大單。

“美國人連續(xù)走了20多個國開區(qū)沒能定下來，疫情一來‘走’不動了，恰恰給了我們時間。于是，一次一次的視頻電話、一次一次的在線投資說明、一次一次屏對屏路演之后，星巴克終于急了：就這，昆山。”

神奇的土地——黏上，就讓你“趴下”。

不過，今天不聊星巴克，要說的這件事，也挺帶勁，也是關(guān)于“地”。

“地”，就是68.8平方公里的產(chǎn)業(yè)供地。

在今年初的開放再出發(fā)大會上，蘇州一口氣拿出這么多地，向全球招商。如今，“商”招得怎么樣？

3個多月的跟進和實勘中，圓桌觀察員的眼睛都沒敢多眨一下——

蘇州為何不缺地？68.8km²產(chǎn)業(yè)供地“熱力圖”，掰開探秘！

已經(jīng)有人嘗到甜頭！實勘蘇州“產(chǎn)業(yè)熱力圖"含金量

熱力圖+“店小二”，投資蘇州，走起！

好消息來了：首期投資81億元的聚創(chuàng)新能源項目，正式落地昆山開發(fā)區(qū)“熱力圖”；占地80畝的德國BBS自動化集團華東研發(fā)及制造中心基地，已經(jīng)進入土地出讓公告環(huán)節(jié)，不日也將擠進“熱力圖”。

81億

昆山“聚創(chuàng)”項目，是寶能集團汽車產(chǎn)業(yè)中的重要一環(huán)，計劃分三期、按照標準廠房建設(shè)，容積率1.48。首期項目占地331畝，為中試生產(chǎn)線。目前廠房已經(jīng)全部封頂，正在進行機電安裝。

“聚創(chuàng)”選址昆山開發(fā)區(qū)“熱力圖”的電動車智造板塊。項目首期計劃總投資約81億元，注冊資本25億元，將引入日本專家團隊投資軟包、三元高鎳路線的全球領(lǐng)先動力電池項目，生產(chǎn)的動力電池能量密度將達到280wh/kg。

昆山聚創(chuàng)新能源科技有限公司項目效果圖

相中“熱力圖”，昆山寶能汽車有限公司負責(zé)人直言，昆山地理區(qū)位獨特，工業(yè)基礎(chǔ)完備，而且具備人才優(yōu)勢，“但最吸引我們的，還是服務(wù)。”

該負責(zé)人舉了個例子：因為“聚創(chuàng)”主要是新能源電池項目，生產(chǎn)中需要自建一個110千伏變電站。先不說建設(shè)過程的各種標準環(huán)節(jié)，光是項目前期規(guī)劃、報批、準備就相當(dāng)繁瑣。企業(yè)找不著北，昆山開發(fā)區(qū)負責(zé)項目對接的工作人員就一趟趟協(xié)調(diào)開會，與電力部門反復(fù)溝通，直到把問題全部解決。“工作能做多細就做多細，我們都有點不好意思了，但人家就是一根筋。非常優(yōu)秀！”

熱力圖背后的服務(wù)，讓企業(yè)家感嘆“不容易”，于是，即便創(chuàng)業(yè)“不容易”，企業(yè)也愿意來這里、留在這里。

昆山“聚創(chuàng)”的落戶，充實了智能電動汽車產(chǎn)業(yè)鏈，使昆山開發(fā)區(qū)形成了完整的電動整車制造產(chǎn)業(yè)鏈。項目投產(chǎn)后，2年內(nèi)將達成8.5GWh產(chǎn)能目標，年產(chǎn)值約80.8億元，創(chuàng)造綜合稅收約5.1億元。

圓桌觀察員了解到，因為看中昆山電動汽車良好的發(fā)展前景和潛在的客戶群體，寶能集團智能電動車的三期供地項目也提上了日程。

100畝變80畝

“談了3次，就定了。”

這說的是德國BBS自動化集團的研發(fā)及制造中心基地項目。

昆山睿力得，是德國BBS自動化集團旗下的一家子公司，主營工業(yè)自動化設(shè)備及機器人研發(fā)、設(shè)計、生產(chǎn)及銷售。經(jīng)過多番考察，BBS集團計劃將公司在華東的研發(fā)制造中心基地，放在昆山開發(fā)智能制造產(chǎn)業(yè)片區(qū)，也就是“熱力圖”的昆山板塊里。

“蘇州熱力圖的‘歐美智造合作之旅’這條路線，很吸引我們。通過實地探訪，集團感受到了昆山高端裝備制造業(yè)的活力。”

提到“熱力圖”，昆山睿力得公司總經(jīng)理聶得勁，也講了一個細節(jié)：為了和企業(yè)無縫對接，昆山開發(fā)區(qū)政府專門配備了一個由4名專業(yè)人員組成的服務(wù)小組，提供從企業(yè)注冊、法律事務(wù)、產(chǎn)業(yè)對接的一條龍服務(wù)，“相當(dāng)于點對點專班”。

當(dāng)然，服務(wù)除了專一，還有專業(yè)。

在中心基地落戶的過程中，有一個小插曲。

企業(yè)開始提出用地規(guī)模100畝，在昆山市工業(yè)用地評審會審時，評審小組建議其提高土地利用率核減用地面積。經(jīng)磋商，項目面積縮減到了80畝。

昆山市自然資源與規(guī)劃局副局長周浩告訴“蘇州圓桌”（微信號ID:suzhouyuanzhuo），減掉的“20畝地”，原先是企業(yè)的綠化占地，這部分地并不是“飛”了，而是納入了工業(yè)基地的整體綠化布局。20畝還是用來做綠化，只是不再囿于一廠一院，政府統(tǒng)一規(guī)劃，建成后多家企業(yè)共享。“關(guān)鍵還幫企業(yè)省了錢，用地成本減少了，企業(yè)可以更專注于生產(chǎn)。”

目前，該中心基地的項目用地正在公告出讓，按照規(guī)劃，基地計劃總投資8000萬美元（5.6億人民幣），建設(shè)4棟廠房，每棟面積1.6萬—2萬平米，容積率1.3—1.4，分別服務(wù)汽車、新能源、5G基站等自動化業(yè)務(wù)板塊。

聶得勁介紹，未來，結(jié)合公司在華IPO計劃，昆山將成為BBS集團公司外資持續(xù)投入、控股、并購、整合的一大平臺。

德國BBS集團華東研發(fā)及制造中心基地項目效果圖

“熱”信號

“供地就像‘嫁女兒’，我們希望每一塊地都能嫁得好！”劉思恩坦言，68.8平方公里讓“嫁地”有了抓手，今后工業(yè)用地的“增量”將從源頭上集中更好的項目資源。

圓桌觀察員了解到，在蘇州全市的產(chǎn)業(yè)工地圖里，昆山的產(chǎn)業(yè)用地面積大約8.9平方公里，涉及光電、智能制造、新能源等五大區(qū)塊。

“聚創(chuàng)”和“德國BBS”兩個項目落地，是昆山產(chǎn)業(yè)用地集約化的冰山一角，也是蘇州產(chǎn)業(yè)用地“熱力圖”落地的開始。

2017年，昆山就對全市158平方公里的現(xiàn)狀工業(yè)用地進行了綜合效益評估。為對標國內(nèi)一流城市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展和空間布局，昆山現(xiàn)有連片優(yōu)質(zhì)的工業(yè)空間，將被整合成若干工業(yè)集中區(qū)，作為未來制造業(yè)發(fā)展的主要集聚空間。

不同時期的同樣一塊地，隱含著由“制造”邁向“智造”、“創(chuàng)造”的轉(zhuǎn)型需求。

這一點，與蘇州“以集中用地牽引產(chǎn)業(yè)規(guī)模集聚”的熱力圖思路，不謀而合。

68.8平方公里的產(chǎn)業(yè)供地要求布局集中連片，原則上單個片區(qū)面積不小于1平方公里；每個版塊劃定4-5個片區(qū)，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)方向明確2-3個。

“時間雖然還不長，但‘熱力圖’的昆山板塊正在慢慢發(fā)熱。”昆山市自然資源與規(guī)劃局局長李銘說，一張圖的概念，讓地區(qū)工業(yè)用地的盤子一目了然，招商選資也就能心中有數(shù)。

看不見的“熱”

熱力圖的兩個昆山項目，熱在進度、也“熱”在理念。

好項目需要好地，好地也要選擇好的項目。關(guān)鍵是，好地從哪來、怎么“造”出來？

由昆山市發(fā)改委、資規(guī)局、生態(tài)環(huán)境局、工信局等13個部門組成的工業(yè)用地項目評審委員會，2013年起，就開始嘗試工業(yè)用地項目評審。此外，昆山還有一套“組合拳”，對土地利用實行“全周期”監(jiān)管。

其中，實行彈性年期出讓、先租后讓和“雙合同”制度，就很搶眼——除重大產(chǎn)業(yè)項目或其他特殊項目外，昆山規(guī)定，一次性出讓的土地使用期限一般不超過30年。拿地企業(yè)須先與屬地政府簽訂監(jiān)管協(xié)議，憑監(jiān)管協(xié)議再簽訂出讓合同或租賃合同，監(jiān)管期為6年。監(jiān)管期內(nèi)，經(jīng)綜合效益評估達到約定條件的，承租人可申請將租賃土地使用權(quán)轉(zhuǎn)為出讓土地使用權(quán)。

“30年使用權(quán)，而周邊城市是清一色的50年。政策出臺之初的壓力可想而知。”劉思恩說，頂住壓力的結(jié)果就是，土地變“厚”了，人熬瘦了。

根據(jù)工業(yè)用地更新“雙百”行動，蘇州按照“產(chǎn)業(yè)基地—產(chǎn)業(yè)社區(qū)—產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)”三級產(chǎn)業(yè)分區(qū)，劃定全市的產(chǎn)業(yè)地圖。68.8平方公里的產(chǎn)業(yè)用地，將全部納入產(chǎn)業(yè)基地和產(chǎn)業(yè)社區(qū)管理。

如今，自動化的定制廠房在昆山已經(jīng)不稀奇了。在這里，廠商不僅可以搞生產(chǎn)、測試、研發(fā)、創(chuàng)意，還可以共享基礎(chǔ)設(shè)施以及食堂、辦公用房、工業(yè)博物館等公共空間。

工業(yè)4.0時代，產(chǎn)業(yè)追求的是集約式、智能化管理，對于空間規(guī)模的需求不再一味求大，也講究節(jié)約集約用地。

《2019年中國中小城市科學(xué)發(fā)展指數(shù)研究成果》出爐，江蘇昆山蟬聯(lián)全國綠色發(fā)展百強縣市榜首。綠色，就是“口語化”的節(jié)約集約，也是蘇州“68.8平方公里”產(chǎn)業(yè)供地的發(fā)力點。

昆山的“兩個金蛋”，提氣、帶勁，而金蛋背后的產(chǎn)業(yè)用地門道，有的探。