由兩國領(lǐng)導(dǎo)人共同開啟的中新合作，在我國改革開放歷史進(jìn)程中，書寫了濃墨重彩的一筆。蘇州工業(yè)園區(qū)作為兩國政府間的旗艦型合作項(xiàng)目，已踏踏實(shí)實(shí)走過精彩紛呈的三十載。

從一片水洼地到一座現(xiàn)代化新城，園區(qū)的變化天翻地覆，城鎮(zhèn)化率達(dá)到100%。2023年，全區(qū)完成地區(qū)生產(chǎn)總值3686億元，常住人口增至116.99萬。經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展、人口的急劇涌入，催生了旺盛的消費(fèi)需求。作為“園區(qū)特色”，鄰里中心在競(jìng)爭(zhēng)激烈的商業(yè)環(huán)境中越走越穩(wěn)，贏得中國社區(qū)商業(yè)“第一品牌”的贊譽(yù)。

蘇州工業(yè)園區(qū)為何從一開始就認(rèn)準(zhǔn)“鄰里中心”，它究竟如何破土而出？回望過去30年，鄰里中心的發(fā)展，亦是審視園區(qū)崛起的一個(gè)絕佳窗口。

一

數(shù)十年來，隨著城市化進(jìn)程的加快，我國商業(yè)的發(fā)展不斷迭代、煥新。不過，唯有在蘇州工業(yè)園區(qū)，才能經(jīng)常看到一座座帶有鮮明標(biāo)識(shí)的“鄰里中心”。

鄰里中心的由來，正是源自中新蘇州工業(yè)園區(qū)的開發(fā)建設(shè)。而它，亦是園區(qū)一路高歌猛進(jìn)的參與者、見證者。

在新加坡，鄰里中心始于該國政府上世紀(jì)60年代推行并長(zhǎng)期實(shí)施的“組屋”計(jì)劃，是指通常在3000~6000戶居民中設(shè)立的一座座功能相對(duì)齊全的商業(yè)、服務(wù)和娛樂中心，主要為周邊居民提供生活配套服務(wù)。

這一社區(qū)服務(wù)的新理念、新形態(tài)，也作為新加坡重要發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，在中新合作開發(fā)建設(shè)蘇州工業(yè)園區(qū)的一開始，就引入進(jìn)來，并結(jié)合蘇州實(shí)際，植入新的內(nèi)涵。1998年5月30日，園區(qū)首家鄰里中心——新城鄰里中心正式開業(yè)，它不僅集合了生鮮菜場(chǎng)、便民餐飲、藥店、理發(fā)店、銀行、郵局等基礎(chǔ)服務(wù)功能，集中解決了周邊居民“柴米油鹽醬醋茶”開門七件事，還“時(shí)髦”引入了鴿子廣場(chǎng)、電影院、旱冰場(chǎng)、閱覽室、咖啡廳等“衣食住行玩樂閑”潮流生活，開創(chuàng)了中國首個(gè)以鄰里中心為特點(diǎn)的社區(qū)商業(yè)模式。

園區(qū)首家鄰里中心——新城鄰里中心開業(yè)

“新加坡的鄰里中心實(shí)質(zhì)上屬于社區(qū)商業(yè)、底層商業(yè)的范疇，從一開始就是園區(qū)學(xué)習(xí)借鑒的對(duì)象”，新建元集團(tuán)副總裁、鄰里中心發(fā)展有限公司董事長(zhǎng)謝易涵告訴圓桌觀察員，園區(qū)“一張藍(lán)圖繪到底”的發(fā)展理念，在鄰里中心身上體現(xiàn)得淋漓盡致，鄰里中心在哪里建，該具備什么功能，都有規(guī)劃。

一位“老蘇州”回憶，當(dāng)年蘇州東環(huán)路以東區(qū)域，除了一片片農(nóng)田和隆隆作響的建筑工地，幾乎沒有太多建筑，更別談人聲鼎沸的大型商業(yè)綜合體。在古城外拔地而起的新城鄰里中心，很快成為蘇州人的熱門“打卡地”，很多人乘著雙層巴士從古城區(qū)到新城鄰里中心購物或休閑。

盡管當(dāng)時(shí)，由于園區(qū)發(fā)展剛剛起步，很多品牌并不愿意入駐新城鄰里中心，但鄰里中心拿出了很多“大招”。比如，通過“一元租金”事實(shí)上也就是“免租金”的政策，打動(dòng)了肯德基，讓鄰里中心靠著這批時(shí)髦店快速積攢人氣。

新世紀(jì)以來，隨著蘇州工業(yè)園區(qū)發(fā)展提速，成功打響“第一槍”的鄰里中心也漸漸駛?cè)肟燔嚨馈?008年前，鄰里中心項(xiàng)目平均每?jī)赡杲?個(gè)；2009-2014年，變成了平均每年建2-3個(gè)，并在2011年開到了合作共建的宿遷，實(shí)現(xiàn)了“走出去”；2015年后，鄰里中心的開發(fā)運(yùn)營(yíng)體系已基本形成。

截至目前，鄰里中心在運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目達(dá)到了23個(gè)，其中19個(gè)位于蘇州工業(yè)園區(qū)、4個(gè)在園區(qū)外，同時(shí)有5個(gè)在建項(xiàng)目、3個(gè)規(guī)劃項(xiàng)目，開發(fā)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目總面積超150萬m²。“鄰里中心”品牌商標(biāo)自2000年注冊(cè)以來，先后被認(rèn)定為江蘇省著名商標(biāo)、中國馳名商標(biāo)，成為社區(qū)商業(yè)領(lǐng)域首屈一指的金字招牌。2023年7月，商務(wù)部等13部門聯(lián)合印發(fā)《全面推進(jìn)城市一刻鐘便民生活圈建設(shè)三年行動(dòng)計(jì)劃(2023-2025)》，明確提出要改建一批貼近居民生活、綜合服務(wù)型的社區(qū)商業(yè)中心、鄰里中心等便民服務(wù)設(shè)施。

鄰里中心在蘇州工業(yè)園區(qū)布局圖

二

“現(xiàn)在，有的商家覺得在原來的地方生意難做了，主動(dòng)想到鄰里中心來”，鄰里中心發(fā)展有限公司一位負(fù)責(zé)人透露，這幾年，鄰里中心不僅人氣攀升，而且在集聚優(yōu)質(zhì)品牌方面越來越有優(yōu)勢(shì)。

分析人士認(rèn)為，這一現(xiàn)象值得重視，鄰里中心發(fā)展韌性十足，不僅過去得到了檢驗(yàn)，而且很有可能將持續(xù)上揚(yáng)，打敗很多紅極一時(shí)的商業(yè)體。縱觀鄰里中心的發(fā)展歷程，有幾點(diǎn)優(yōu)勢(shì)特別明顯：

一是堅(jiān)持規(guī)劃引領(lǐng)。從上世紀(jì)90年代起，發(fā)展鄰里中心就納入到蘇州工業(yè)園區(qū)的整體藍(lán)圖中。早在本世紀(jì)初，蘇州工業(yè)園區(qū)就規(guī)劃了17座鄰里中心，最終發(fā)現(xiàn)，后續(xù)發(fā)展情況與之高度吻合。

二是堅(jiān)持市場(chǎng)主導(dǎo)。雖然鄰里中心屬于國資，但始終堅(jiān)持市場(chǎng)化原則，前瞻性、靈活性強(qiáng)，能夠有效地應(yīng)對(duì)形勢(shì)變化。

三是堅(jiān)持公共屬性。鄰里中心與其他商業(yè)綜合體最大的不同，是最大程度貼近了居民的日常生活需要，始終確保服務(wù)功能面積不少于45%，從“柴米油鹽醬醋茶”到“衣食住行玩樂閑”，一站式商業(yè)業(yè)態(tài)應(yīng)有盡有。

憑借這些優(yōu)勢(shì)，得到地方政府大力支持的鄰里中心，既有效避免了盲目擴(kuò)張帶來的一系列問題，也實(shí)現(xiàn)了與其他商業(yè)模式的錯(cuò)位發(fā)展，突出“便民、利民、惠民”的特色，從而持續(xù)贏得消費(fèi)者的青睞。

2016年9月，蘇州工業(yè)園區(qū)管委會(huì)印發(fā)《蘇州工業(yè)園區(qū)鄰里中心項(xiàng)目發(fā)展指導(dǎo)意見》，進(jìn)一步規(guī)范、引導(dǎo)和扶持鄰里中心發(fā)展。文件明確規(guī)定，鄰里中心需包括商業(yè)服務(wù)、公共服務(wù)、公建配套三大功能。在商業(yè)服務(wù)中，滿足居民基本消費(fèi)需求的服務(wù)功能和業(yè)態(tài)必須設(shè)置，如鄰里生鮮（菜場(chǎng)）、大眾餐飲（居民早餐）、生活超市（便利店）、通訊、銀行、藥店、理發(fā)店、修理鋪、縫補(bǔ)鋪等。而在公共服務(wù)中，衛(wèi)生服務(wù)站、鄰里圖書館、鄰里文體站、養(yǎng)老及日間照料中心等也必須具備。

1998年新城鄰里中心里的圖書館

三

不回眸歷史，不知?jiǎng)?chuàng)業(yè)之艱。而立足當(dāng)下眺望，緊跟時(shí)代開拓創(chuàng)新，同樣顯得尤為迫切。

經(jīng)過多年探索，蘇州工業(yè)園區(qū)鄰里中心發(fā)展有限公司已崛起為國內(nèi)規(guī)模和操盤能力領(lǐng)先的社區(qū)商業(yè)綜合服務(wù)提供商。但今天鄰里中心發(fā)展所面臨的形勢(shì)，相比世紀(jì)之交又已發(fā)生巨大變化。

一方面，發(fā)展的起點(diǎn)變了，蘇州工業(yè)園區(qū)已連續(xù)8年領(lǐng)跑全國經(jīng)開區(qū)，鄰里中心也同樣在走出舒適圈，向著更高目標(biāo)、更寬領(lǐng)域穩(wěn)扎穩(wěn)打。另一方面，商業(yè)環(huán)境更“卷”了，在消費(fèi)者多元化選擇面前，鄰里中心也需在緊跟時(shí)代、融入潮流的同時(shí)，持續(xù)創(chuàng)新求變、做出特色，打響自身品牌。

2023年，25年后新城鄰里中心煥新開業(yè)

“鄰里中心的服務(wù)半徑通常為1至1.5公里，大家步行15分鐘以內(nèi)就可抵達(dá)”，謝易涵說，鄰里中心將始終堅(jiān)持“社區(qū)商業(yè)運(yùn)營(yíng)商，美好生活服務(wù)商”這一定位，正在打造的4.0版本主打“內(nèi)容運(yùn)營(yíng)”，愿景是成為人們新型社交的場(chǎng)所。在她的設(shè)想中，就在家門口的鄰里中心，能吸引更多人走出來消費(fèi)、休閑、娛樂，收獲文化和情感的共鳴，得到更大的滿足感和幸福感。

圓桌觀察員注意到，這幾年，蘇州工業(yè)園區(qū)的不少鄰里中心，正朝著這一方向悄然轉(zhuǎn)變。免費(fèi)的露天電影、適合納涼的休息區(qū)、自在愜意的兒童游樂區(qū)，還有熱鬧的時(shí)裝秀等，都在成為鄰里中心吸引人氣的新元素。

2004年開業(yè)的師惠鄰里中心，是蘇州工業(yè)園區(qū)打造的第3座鄰里中心。今年4月煥新歸來后，迅速成為了網(wǎng)紅打卡地。特別是圍繞鄰里生鮮菜場(chǎng)外側(cè)，新打造了WeWalk街區(qū)，從概念到業(yè)態(tài)，更加突出年輕化、時(shí)尚化、品牌化，背后體現(xiàn)的正是“鄰里中心”對(duì)于生活商業(yè)和街區(qū)文化的新理解。

今年4月，師惠鄰里中心煥新歸來

同樣，伴隨著數(shù)字化支付的普及，鄰里中心也早早融入數(shù)字化浪潮，在數(shù)字商業(yè)和電子商務(wù)領(lǐng)域大膽創(chuàng)新，拿下了“江蘇省電子商務(wù)示范平臺(tái)企業(yè)”稱號(hào)。現(xiàn)在，進(jìn)入師惠鄰里生鮮菜場(chǎng)，可以通過大屏，看到最新的價(jià)格和交易信息，并借助數(shù)字化溯源系統(tǒng)，確保老百姓“舌尖上的安全”，整座菜場(chǎng)是全域數(shù)字化智慧化的。原創(chuàng)的 “鄰里付”服務(wù)、“鄰里生活Welife”小程序，也進(jìn)一步方便了商家和市民。

四

對(duì)外，和與日俱增的“鄰里中心”品牌影響力如影隨形的，是以鄰里中心為代表的、蘇式便民生活圈“走出去”的鏗鏘步伐。

通過全產(chǎn)業(yè)鏈提供項(xiàng)目策劃定位、方案設(shè)計(jì)、招商代理、運(yùn)營(yíng)管理、品牌授權(quán)等“輕資產(chǎn)服務(wù)”，“鄰里中心”品牌輸出與輕資產(chǎn)服務(wù)項(xiàng)目，已遍及全國11個(gè)省、38座城市、涵蓋115個(gè)合作項(xiàng)目，總面積超過了300萬平方米。

對(duì)內(nèi)，牢牢占據(jù)社區(qū)商業(yè)頂端的鄰里中心，商鋪出租率穩(wěn)居高位，仍處在快速發(fā)展期。越來越多的商家，更加青睞貼近百姓、人氣看漲的鄰里中心。

鄰里中心智慧菜場(chǎng)

對(duì)于鄰里中心來說，乘勢(shì)而上拓展更多項(xiàng)目，也十分需要資金、人才等方面的支持。近年來REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）在國內(nèi)的推廣和成熟，給鄰里中心借力資本市場(chǎng)創(chuàng)造了良機(jī)。

當(dāng)2014年北上廣深剛先行開展REITs發(fā)行和交易試點(diǎn)工作，2017年中國證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)才加大力度推動(dòng)REITs，在新建元集團(tuán)的統(tǒng)一部署下，鄰里中心公司早早行動(dòng)，探索國有資產(chǎn)保值增值新路徑。2018年，“中聯(lián)東吳—新建元鄰里中心資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”在上海證券交易所成功掛牌上市，締造了國內(nèi)首單社區(qū)商業(yè)REITs。

截至目前，鄰里中心已發(fā)行三單類REITs。通過REITs發(fā)行，不僅極大提升了資金實(shí)力，形成“開發(fā)—成熟—REITs—再開發(fā)”的良性循環(huán)，也促使企業(yè)加快向社區(qū)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理供應(yīng)商身份轉(zhuǎn)型，極大提高了管理和服務(wù)水平。

如今，鄰里中心公司正更大力度持續(xù)推進(jìn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，實(shí)施大運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)化管理，開展“投、融、建、管、退”商業(yè)地產(chǎn)全生命周期一體化運(yùn)作，積極打造可復(fù)制可推廣的“社區(qū)商業(yè)樣板”。

……

師惠鄰里中心音樂派對(duì)

社區(qū)商業(yè)看鄰里中心，昔日目標(biāo)已成現(xiàn)實(shí)。

在蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)30周年這樣一個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)加以審視，毫無疑問，和園區(qū)一樣，鄰里中心的發(fā)展也取得了巨大成功。它的成功，不僅體現(xiàn)在企業(yè)的業(yè)績(jī)上，更體現(xiàn)在城市的繁榮和民生的幸福上。

縱觀國內(nèi)外，城市發(fā)展得太快，城市病也會(huì)隨之產(chǎn)生。生活成本高、生存壓力大等問題，會(huì)顯著降低居民的幸福感。鄰里中心的成功，根本上是為人民生活服務(wù)，以人為本、親民普惠理念的成功。

畢竟，哪里有鄰里中心，哪里就會(huì)縈繞飽和度更高的小確幸和人間煙火。在越來越追求幸福指數(shù)的現(xiàn)代化道路上，鄰里中心的未來，值得看好、值得期待。

（圓桌觀察員/零零漆）