本報(bào)訊（記者 王小兵 通訊員 燕如菁）房屋買(mǎi)賣(mài)多年后未過(guò)戶，購(gòu)房者未支付全部房款便死亡，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)向誰(shuí)主張權(quán)利？購(gòu)房者的繼承人，是否要繼續(xù)履行合同義務(wù)呢？近日，太倉(cāng)市人民法院就審結(jié)了這樣一起房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛。

2020年6月，王某甲將名下一套房屋出賣(mài)給哥哥王某乙，雙方簽訂協(xié)議并約定房屋售價(jià)80萬(wàn)元，先付10萬(wàn)元后，待王某乙名下另一處房屋拆遷款到位即結(jié)清尾款70萬(wàn)元。隨后，與王某乙長(zhǎng)期共同生活的劉某向王某甲匯款10萬(wàn)元。2023年7月，王某乙去世，根據(jù)其生前遺囑，名下一處拆遷房產(chǎn)的份額由劉某繼承。2024年5月，劉某因病去世。因王某乙及劉某去世前并未將合同約定的剩余房款支付給王某甲，故王某甲將劉某的繼承人訴至法院，要求繼續(xù)履行協(xié)議并支付剩余房款70萬(wàn)元。

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，首先，劉某繼承人明確拒絕履行協(xié)議，且從王某乙及劉某購(gòu)買(mǎi)太倉(cāng)某房屋的養(yǎng)老目的來(lái)看，該協(xié)議具有一定人身依附性，在王某乙及劉某相繼去世的情況下，購(gòu)房者的合同目的已經(jīng)歸于消滅。其次，劉某繼承人長(zhǎng)期居住在其他城市，缺乏購(gòu)買(mǎi)案涉房屋必要性，且案涉房屋鑰匙一直在王某甲處，劉某繼承人尚未實(shí)際控制房屋。故該協(xié)議在法律上和事實(shí)上均不能履行，應(yīng)予解除，對(duì)應(yīng)的權(quán)利義務(wù)關(guān)系終止，考慮房屋跌價(jià)等因素，法院最終認(rèn)定劉某繼承人在繼承遺產(chǎn)范圍內(nèi)賠償王某甲損失20余萬(wàn)元。

太倉(cāng)法院辦案法官表示，根據(jù)民法典規(guī)定，購(gòu)房者死亡后，其繼承人需要在繼承遺產(chǎn)范圍內(nèi)繼續(xù)履行合同義務(wù)。那么，合同另有約定購(gòu)房者的繼承人無(wú)需繼續(xù)履行合同的情形，如約定一方死亡合同終止；合同具有人身專(zhuān)屬性，權(quán)利義務(wù)不可繼承；繼承人明確放棄繼承，可免除合同義務(wù)。本案中，購(gòu)房者具備特定身份及購(gòu)買(mǎi)目的，購(gòu)房者死亡導(dǎo)致合同目的即房屋用途無(wú)法繼續(xù)實(shí)現(xiàn)，繼承人無(wú)法替代，故在繼承人明確拒絕履行的情況下，判令合同解除有利于平衡雙方利益。